Bất động sản công nghiệp: Cơ hội vàng và thách thức hàng đầu
Thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang trải qua giai đoạn phát triển mạnh mẽ nhất trong vòng một thập kỷ trở lại đây. Sự gia tăng chất lượng dòng vốn FDI kết hợp với chính sách phát triển hạ tầng đồng bộ đã mở ra nhiều cơ hội sinh lời hấp dẫn cho các nhà đầu tư lớn. Song song với triển vọng đầy lạc quan đó là không ít khó khăn về mặt thủ tục hành chính, thuế và hải quan, đòi hỏi phải được giải quyết kịp thời nhằm không làm cản trở tiến trình đầu tư.
Cơ hội tăng trưởng nổi bật từ dòng vốn đầu tư mới
Mặc dù chịu tác động từ các biện pháp áp thuế của Mỹ, dòng vốn FDI vẫn tiếp tục đổ mạnh vào Việt Nam khi nhiều nhà đầu tư nước ngoài mở rộng diện tích thuê đất và nâng cao quy mô sản xuất. Báo cáo của CBRE cho thấy tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp duy trì mức 89%, trong khi giá thuê trung bình đạt 179 USD/m²/kỳ thuê. Phân khúc kho xưởng xây sẵn cũng ghi nhận lượng giao dịch lớn tại khu vực phía Nam, đặc biệt được thúc đẩy bởi nhu cầu từ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực logistics và thương mại điện tử.
Lợi thế cạnh tranh và xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng toàn cầu
Trong trung và dài hạn, Việt Nam vẫn giữ được sức hút đầu tư nhờ vào chi phí lao động cạnh tranh, môi trường chính trị ổn định cùng hệ thống hạ tầng ngày càng nâng cấp. Việc giảm số lượng đơn vị hành chính từ 63 xuống còn 34 tỉnh, thành góp phần tinh giản bộ máy quản lý đồng thời mở rộng không gian quy hoạch hiệu quả, đặc biệt trong phát triển các hành lang kinh tế và mạng lưới logistics liên vùng.
Với vị trí địa lý thuận lợi và hệ thống hạ tầng đang được đẩy mạnh, Việt Nam trở thành điểm đến hấp dẫn trong bối cảnh xu hướng chuyển dịch chuỗi cung ứng toàn cầu rời khỏi Trung Quốc.
Các lĩnh vực công nghệ cao như sản xuất bán dẫn, trung tâm dữ liệu, trí tuệ nhân tạo và công nghệ sinh học được xem là “nam châm” thu hút dòng vốn đầu tư từ những tập đoàn hàng đầu thế giới như Intel, Amkor, NVIDIA, Hana Micron… Trước tình hình này, nhiều doanh nghiệp nắm giữ quỹ đất bất động sản công nghiệp lớn đang sẵn sàng tận dụng tối đa cơ hội.
Công ty IDICO (IDC) được đánh giá là một đơn vị có khả năng bứt phá trong thời gian tới với dự kiến doanh thu đạt 880 tỷ đồng tại KCN Phú Mỹ 2 trong quý II/2025. Thêm vào đó, việc Chính phủ cho phép đầu tư 7 dự án cho thuê đất tại Bà Rịa – Vũng Tàu, trong đó có dự án sợi carbon thứ hai của Tập đoàn Hyosung Vina, sẽ là đòn bẩy thúc đẩy tăng trưởng cho IDICO.
Trong khi đó, Becamex (BCM) tiếp tục duy trì vị thế chủ đạo thông qua các dự án chiến lược như VSIP III – thu hút nhiều tập đoàn toàn cầu lớn như Lego và Pandora. Hiện tại, các khu công nghiệp do Becamex phát triển đạt tỷ lệ lấp đầy khoảng 80%. Doanh nghiệp cũng vừa mở rộng thêm 840ha đất thương phẩm thông qua hai dự án lớn là KCN Cây Trường và Bàu Bàng mở rộng.
Tập đoàn Cao su Phước Hòa (PHR) cũng được nhà đầu tư quan tâm khi sở hữu 20% vốn tại dự án VSIP III và lên kế hoạch triển khai KCN Tân Lập 1 trong giai đoạn 2026–2027. Bên cạnh đó, Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 và VSIP III vẫn là các dự án cốt lõi giúp duy trì tốc độ cho thuê của PHR từ 30–50ha mỗi năm.
Công ty Đầu tư Sài Gòn VRG (SIP) đang quản lý quỹ đất khu công nghiệp lớn nhất khu vực phía Nam với tổng quy mô hơn 1.189ha. Trong đó, dự án Lộc An – Bình Sơn, nằm gần sân bay Long Thành, được kỳ vọng sẽ tiếp tục thu hút mạnh dòng vốn FDI, đặc biệt từ các doanh nghiệp có nhu cầu tái định vị chuỗi cung ứng khỏi Trung Quốc. Theo KB Securities, diện tích cho thuê phục vụ sản xuất của SIP có thể tăng 20% trong năm 2026, tương ứng khoảng 60ha.
Thị trường kho xưởng xây sẵn hưởng lợi chủ yếu từ nhu cầu nội địa
Trong khi các doanh nghiệp nước ngoài trở nên thận trọng do mức thuế đối ứng cao lên tới 46% từ phía Mỹ (dù hiện đang tạm hoãn), thì nhu cầu gia tăng từ các doanh nghiệp trong nước đã trở thành động lực chính thúc đẩy phân khúc kho xưởng xây sẵn phát triển.
Báo cáo mới đây từ JLL Việt Nam cho biết trong quý I/2025, giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam đạt trung bình 4,9 USD/m²/tháng (tương đương gần 125.000 đồng/m²/tháng), tăng nhẹ 0,5% so với quý liền trước và tăng 1,5% so với cùng kỳ 2024.
Tỷ lệ hấp thụ ròng của phân khúc kho xưởng phía Nam giữ ổn định với khoảng 88.000 m² nhà kho được thuê trong 3 tháng đầu năm. Mặc dù không có thương vụ cho thuê quy mô lớn trong quý vừa qua, nhóm doanh nghiệp nội địa vẫn đóng góp quan trọng vào đà tăng trưởng của phân khúc này.
Theo báo cáo từ CBRE Việt Nam, quý I/2025 không ghi nhận nguồn cung kho xưởng mới nào tại khu vực phía Nam, bởi đa số dự án vẫn đang xây dựng, dự kiến hoàn thiện vào cuối năm. Tình trạng khan hiếm nguồn cung đã góp phần đẩy giá thuê kho xưởng xây sẵn tăng 7,6% so với cùng kỳ năm 2024 và tăng 2,6% so với quý trước, đạt mức trung bình 4,9 USD/m²/tháng.
Không chỉ giá thuê tăng, tỷ lệ lấp đầy kho xưởng xây sẵn khu vực phía Nam cũng cải thiện với mức lần lượt là 72% và 89%, tăng 14% và 3% so với cùng kỳ năm trước. Điều này cho thấy sức hấp dẫn của bất động sản công nghiệp vẫn rất bền vững, bất chấp các yếu tố bất lợi từ chính sách thuế Mỹ.
Theo bà Trang Lê – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam, các doanh nghiệp nội địa đang dần trở thành lực lượng chủ lực giữ vững sự ổn định cho thị trường bất động sản công nghiệp, nhất là trong phân khúc nhà kho và xưởng cho thuê. Nhu cầu từ khối nội địa đã giúp duy trì tỷ lệ hấp thụ và giá thuê ở mức tích cực, tránh bị ảnh hưởng quá lớn bởi các mức thuế cao từ Mỹ trong quý đầu năm.
Các chuyên gia từ Knight Frank khu vực châu Á – Thái Bình Dương nhận định thị trường nhà xưởng/kho xây sẵn Việt Nam đang được hưởng lợi từ vị trí địa lý thuận lợi và chi phí cạnh tranh, phục vụ tốt cho chiến lược “Trung Quốc + 1” kể từ khi thương chiến Mỹ – Trung nổ ra năm 2018.
Nguồn cung nhà xưởng/kho xây sẵn tại Việt Nam đã tăng gần gấp đôi trong 5 năm qua, từ 6,6 triệu m² năm 2018 lên hơn 15,6 triệu m² vào năm 2024, với sự tham gia của nhiều nhà phát triển lớn như BW, SLP, Frasers, Cainiao và Khu công nghiệp Việt Nam.
Tại miền Bắc, khu vực Bắc Ninh và Hải Phòng vẫn là trung tâm công nghiệp trọng điểm với các dự án mới như SLP Park Bắc Ninh, BW ESR Nam Đình Vũ, Industrial Centre Yên Phong 2C giai đoạn 1 và BW Thuận Thành 3B giai đoạn 1. Khu vực phía Nam sôi động tại các địa phương như Long An, Bình Dương và Đồng Nai với các dự án nổi bật gồm SLP Park Long Hậu, BW Xuyên Á, Phú An Thạnh và khu công nghiệp Hố Nai.
Nhờ sự tăng trưởng nhanh của thương mại điện tử và xu hướng dịch chuyển sản xuất từ các doanh nghiệp vừa và nhỏ tại Trung Quốc, châu Âu, tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại miền Bắc và miền Nam trong năm 2024 đều trên 80%. Knight Frank nhận định nhờ cải thiện về hạ tầng kỹ thuật và chất lượng nhà xưởng, giá thuê tiếp tục xu hướng tăng trong năm 2024 và 2025, đồng thời khoảng cách giá thuê giữa khu vực phía Nam và phía Bắc cũng đang thu hẹp dần.
Ông Sơn Hoàng – Phó Giám đốc bộ phận Tư vấn và Định giá Knight Frank Việt Nam – dự báo nhu cầu thuê kho xưởng xây sẵn sẽ tiếp tục ở mức cao trong năm 2025, được thúc đẩy bởi làn sóng dịch chuyển sản xuất khỏi Trung Quốc và các chính sách hỗ trợ từ Chính phủ hướng tới mục tiêu tăng trưởng GDP 8%.
Mức tăng trưởng về cả giá thuê và tỷ lệ lấp đầy phần nào cho thấy khả năng “miễn dịch” của phân khúc nhà kho xây sẵn tại Việt Nam. Với tiềm năng lớn, phân khúc này trở thành đấu trường cạnh tranh sôi động thu hút nhiều “ông lớn” trong và ngoài nước.
Bên cạnh các dự án hiện hữu từ các thương hiệu như KCN Vietnam, SLP, LOGOS và BW Industrial, thị trường còn đón nhận sự tham gia của các nhà đầu tư mới như Daiwa House – WHA Group với dự án DPL Việt Nam Minh Quang, cũng như Mitsubishi Estate (Nhật Bản) qua dự án Logicross Hải Phòng. Tiêu biểu, đầu tháng 1/2025, liên doanh Indochina Kajima và Tập đoàn Hulic (Nhật Bản) đã đầu tư vào dự án nhà xưởng xây sẵn Core5 Quảng Ninh và Core5 Hưng Yên.
Sự gia nhập mạnh mẽ của các doanh nghiệp quốc tế lớn đặt áp lực buộc các chủ đầu tư kho xưởng, nhà kho xây sẵn không ngừng nâng cao chất lượng dịch vụ và hệ thống hạ tầng nhằm cải thiện năng lực cạnh tranh. Trên thực tế, sau giai đoạn tập trung mở rộng diện tích với mức giá thuê thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang phát triển mô hình nhà xưởng hiện đại, tích hợp dịch vụ đạt chuẩn quốc tế, nhưng vẫn giữ giá thuê ở mức hợp lý để thu hút khách hàng.
Khi mức độ cạnh tranh ngày càng gia tăng, các chuyên gia dự đoán các dự án tuân thủ tiêu chuẩn ESG và các sản phẩm nhà xưởng đa chức năng sẽ có đà tăng trưởng mạnh. Đồng thời, lợi thế quỹ đất rộng, giá thuê cạnh tranh cùng nâng cấp hạ tầng giao thông hứa hẹn đem lại bước tiến cho các thị trường cấp 2 như Hà Nam, Bắc Giang, Vĩnh Phúc và Bình Phước.
Theo một chuyên gia, các khu công nghiệp và cụm công nghiệp thế hệ mới với nhiều tính năng tích hợp về logistics, kho bãi, nhà xưởng cùng dịch vụ đô thị đang ngày càng thu hút sự quan tâm của nhà đầu tư. Do đó, các doanh nghiệp cần đặc biệt chú trọng nâng cao chất lượng dịch vụ để thu hút các khách thuê lớn, đặc biệt là các “đại bàng” tỷ USD.
Những thách thức lớn cần sớm giải quyết để phát huy tiềm năng
Mặc dù đang có nhiều lợi thế về “thiên thời, địa lợi”, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam vẫn gặp nhiều bất cập đáng chú ý như thủ tục đầu tư, chính sách thuế và quy định hải quan.
Ông Nguyễn Hồng Chung – Phó Chủ tịch kiêm Tổng Thư ký Liên chi hội Tài chính khu công nghiệp Việt Nam (VIPFA) – cho biết thủ tục đầu tư tại các khu công nghiệp chưa thật sự thuận tiện với nhà đầu tư.
Dù các thủ tục cấp phép đã được cải thiện, vẫn tồn tại nhiều bất cập do chồng chéo giữa Luật Xây dựng, Luật Bảo vệ Môi trường, Luật Đất đai và Luật Đầu tư. Hệ quả là doanh nghiệp phải trải qua nhiều quy trình thẩm định lặp lại như phòng cháy chữa cháy, cấp phép xây dựng, đánh giá tác động môi trường…, dẫn đến trì hoãn tiến độ dự án và chi phí đầu tư tăng cao.
Về thuế, quy định hiện hành còn thiếu minh bạch và thường xuyên thay đổi làm doanh nghiệp khó hoạch định chi phí tài chính. Đặc biệt, việc hoàn thuế VAT cho dự án FDI vẫn phức tạp, gây ra tình trạng vốn bị giữ lại, ảnh hưởng tới dòng tiền hoạt động. Ngoài ra, các chính sách ưu đãi thuế giữa các địa phương chưa có sự đồng nhất rõ ràng.
Ông Chung đề xuất Nhà nước cần đồng bộ hóa hệ thống pháp lý, tăng cường phối hợp liên bộ ngành, đơn giản hóa thủ tục hành chính và thúc đẩy số hóa, triển khai hiệu quả cơ chế “một cửa liên thông” tại các ban quản lý khu công nghiệp để tạo điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư.
Về phía chính sách thuế và hải quan, cần rà soát toàn diện, đơn giản thủ tục đồng thời làm rõ ưu đãi nhằm đảm bảo tính minh bạch và ổn định, giúp nhà đầu tư an tâm xây dựng kế hoạch dài hạn. Đồng thời, thiết lập cơ chế đối thoại định kỳ giữa khu vực công và tư để kịp thời tiếp nhận ý kiến, kiến nghị từ doanh nghiệp.
Bất động sản công nghiệp hiện là “vùng trũng” thu hút dòng vốn đầu tư lớn tại Việt Nam. Những doanh nghiệp sở hữu quỹ đất rộng, vị trí thuận lợi cùng khả năng khai thác hiệu quả sẽ có ưu thế vượt trội trong thời gian tới. Tuy nhiên, để tận dụng tối đa tiềm năng, doanh nghiệp cần được hoạt động trong môi trường minh bạch, thủ tục thông thoáng và có sự đồng hành hỗ trợ từ Nhà nước.
Khi các “điểm nghẽn” hiện tại được tháo dỡ, thị trường bất động sản công nghiệp không chỉ phát triển ngắn hạn mà còn trở thành trụ cột tăng trưởng bền vững cho nền kinh tế.
—
Thuê kho xưởng TP.Huế – Tình hình thực tế và lưu ý
Thuê kho xưởng tại TP.Huế – Những điều cần quan tâm và các đơn vị chuyên nghiệp
TP.Huế hiện nay đang phát triển cơ sở hạ tầng công nghiệp nhưng nhu cầu tìm kiếm kho xưởng tại địa phương vẫn đặt ra nhiều vấn đề cần lưu ý về loại hình, vị trí và quy trình thuê. Việc lựa chọn đối tác, đơn vị tư vấn hay môi giới uy tín đóng vai trò quan trọng giúp doanh nghiệp tiếp cận nhanh nguồn kho xưởng chất lượng phù hợp với yêu cầu sản xuất kinh doanh.
Khu công nghiệp tại TP.Huế
TP.Huế có một số khu công nghiệp được quy hoạch và đang hoạt động như Khu Công nghiệp Phú Bài – một trong những trung tâm công nghiệp đầu ngành của khu vực, với quy mô diện tích lớn, hạ tầng đồng bộ, phục vụ phát triển các ngành sản xuất công nghiệp đa dạng. Ngoài ra, các dự án mở rộng và khu công nghiệp phụ trợ cũng đang được triển khai nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp của tỉnh và khu vực lân cận.