Giá thuê nhà kho xây sẵn phía Nam ghi nhận mức tăng nhẹ: Minh chứng cho sự hồi phục từ nhu cầu nội địa
Thị trường bất động sản công nghiệp phía Nam ghi nhận dấu hiệu tích cực
Trong thời gian gần đây, phân khúc nhà kho xây sẵn thuộc thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt tại các tỉnh phía Nam, đang thể hiện những điều kiện khả quan. Sau một khoảng thời gian trầm lắng, giá thuê nhà kho xây sẵn trong quý I năm 2025 lần đầu tiên tăng nhẹ, phản ánh sự ổn định trở lại của nền kinh tế và nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp trong nước ngày càng gia tăng. Sự chuyển biến này không chỉ tăng thêm sức hấp dẫn cho phân khúc mà còn mở rộng triển vọng phát triển đầu tư và kinh doanh trong lĩnh vực này.
Tình hình thị trường quý I/2025: Giá thuê và tỷ lệ lấp đầy tăng trưởng khả quan
Theo các báo cáo cập nhật của đơn vị nghiên cứu uy tín như JLL Việt Nam và CBRE Việt Nam, mức giá thuê bình quân nhà kho xây sẵn tại khu vực phía Nam trong quý I/2025 đạt khoảng 4,9 USD/m²/tháng, tăng nhẹ 0,5% so với quý trước và tương ứng cao hơn 1,5% so với cùng kỳ năm 2024.
Đáng chú ý, CBRE Việt Nam còn công bố mức tăng giá thuê mạnh hơn, ghi nhận tăng 7,6% so với cùng kỳ và 2,6% so với quý trước, ngay trong bối cảnh thị trường không bổ sung thêm nguồn cung nhà kho cho thuê mới. Điều này minh chứng rằng tình trạng thiếu hụt nguồn hàng là yếu tố quan trọng kéo giá thuê nhà kho xây sẵn đi lên.
Song song với giá thuê, tỷ lệ lấp đầy cũng có chuyển biến tích cực. Tỷ lệ lấp đầy nhà kho xây sẵn và xưởng xây sẵn khu vực phía Nam lần lượt đạt 72% và 89%, tăng 14% và 3% so với cùng kỳ. Những con số này phản ánh khả năng hấp thụ ổn định và nhu cầu thực tế của thị trường đối với kho xưởng.
Tổng diện tích hấp thụ ròng trong quý đạt khoảng 88.000 m², trong đó phần lớn giao dịch thuộc về các doanh nghiệp trong nước. Chưa ghi nhận các hợp đồng thuê quy mô lớn trong quý, thị trường hiện chủ yếu vận hành dựa trên các giao dịch nhỏ lẻ nhưng đều đặn, góp phần duy trì sự ổn định.
Nhu cầu nội địa – Trụ cột chính giúp duy trì thị trường nhà kho phía Nam
Trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn gặp nhiều biến động, đặc biệt sau việc áp thuế đối ứng từ phía Mỹ, thị trường nội địa tại Việt Nam đã trở thành nhân tố chủ lực giúp phân khúc bất động sản công nghiệp, điển hình là nhà kho và xưởng xây sẵn, duy trì mức hoạt động ổn định. Bà Trang Lê – Tổng Giám đốc JLL Việt Nam – nhận định rằng chính nhu cầu thuê từ các doanh nghiệp trong nước đã giúp giảm thiểu ảnh hưởng tiêu cực đến tỷ lệ hấp thụ và giá thuê trong quý đầu năm.
Bà Thanh Phạm, Trưởng Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn CBRE TP.HCM, cũng cho biết trong vòng ba năm qua, phần lớn các giao dịch thuê kho phía Nam vẫn do các doanh nghiệp nội địa thực hiện. Những ngành nghề trọng điểm như vận tải, logistics, linh kiện điện tử, thực phẩm, thương mại điện tử và bán lẻ tiếp tục giữ vai trò động lực chính thúc đẩy thị trường.
Các giao dịch thuê kho xưởng từ khu vực nội địa chủ yếu theo quy mô nhỏ, lẻ nhưng lại có tính ổn định và xu hướng tăng trưởng đều đặn theo thời gian. Điều này giúp thị trường kho xưởng tránh được các biến động lớn và duy trì nền tảng vững chắc không bị tác động nhiều bởi những thay đổi trong nhu cầu từ nhà đầu tư nước ngoài.
Dự báo nguồn cung và triển vọng thị trường nửa cuối năm 2025
Các chuyên gia đều có quan điểm lạc quan về thị trường nhà kho phía Nam trong nửa cuối năm 2025. Khu vực dự kiến sẽ mở rộng nguồn cung với sự tham gia của các nhà đầu tư lớn như Mitsubishi Estate Asia (MEA) và Sembcorp. Thị trường sẽ tập trung phát triển các mô hình kho vận đa chức năng, nhằm đáp ứng tối ưu nhu cầu của các doanh nghiệp trong nước.
Đây được xem là chiến lược trọng điểm giúp tối ưu hóa hiệu quả sử dụng quỹ đất và đáp ứng đúng với nhiều yêu cầu khác nhau của khách hàng thuê kho xưởng trong tương lai.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý về những rủi ro liên quan đến bất ổn chính sách thương mại toàn cầu, đặc biệt là tác động từ phía Mỹ, có thể khiến doanh nghiệp cân nhắc kỹ hơn trong việc mở rộng quy mô và đầu tư, từ đó ảnh hưởng ít nhiều đến nhu cầu thuê.
Để hỗ trợ thị trường trong điều kiện này, Chính phủ Việt Nam đã chủ động triển khai các biện pháp kích cầu nội địa, điển hình như việc gia hạn chính sách giảm 2 thuế giá trị gia tăng (VAT) đến hết năm 2025 và tiếp tục áp dụng trong năm 2026. Giải pháp này giúp giảm chi phí vận hành cho doanh nghiệp, kích thích sản xuất và tiêu thụ, gián tiếp thúc đẩy nhu cầu thuê và giá thuê nhà kho xây sẵn tăng trưởng tích cực.
Các doanh nghiệp trong nước đang dần thích nghi với bối cảnh mới bằng chiến lược linh hoạt và chủ động hơn, qua đó hứa hẹn giữ vững nhịp độ tăng trưởng ổn định cho phân khúc bất động sản công nghiệp Việt Nam, đặc biệt là nhà kho xây sẵn, trong thời gian tới.
Sáp nhập tỉnh thành – Cơ hội mở ra cho bất động sản công nghiệp Việt Nam
Một yếu tố quan trọng về mặt vĩ mô được kỳ vọng đóng vai trò “cú hích” cho bất động sản công nghiệp là kế hoạch sáp nhập một số tỉnh, thành phố. Ông Đoàn Duy Hưng – Chủ tịch Cổng thông tin Bất động sản công nghiệp Việt Nam (iipvietnam.com) – nhận định rằng việc mở rộng quy mô hành chính sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình phát triển công nghiệp.
Sự điều chỉnh địa giới hành chính sẽ cho phép các địa phương tăng quỹ đất, mở rộng phát triển các khu công nghiệp quy mô lớn hơn, qua đó cung cấp thêm lựa chọn đa dạng cho nhà đầu tư, tránh tình trạng khan hiếm quỹ đất tại các vùng có nhu cầu cao.
Đồng thời, việc sáp nhập cũng giúp tối ưu hóa quy hoạch khu công nghiệp từ phân tán, nhỏ lẻ sang tập trung, đồng bộ và hiệu quả, nâng cao khả năng phát triển bền vững. Tác động tích cực này có thể hỗ trợ làm tăng giá thuê nhà kho xây sẵn tại các khu vực liên quan.
Sau sáp nhập, các tỉnh có diện tích lớn hơn sẽ có điều kiện rõ ràng để phân vùng phát triển khu công nghiệp chuyên biệt như khu công nghiệp hỗ trợ, khu công nghệ cao (bao gồm lĩnh vực bán dẫn, AI, tự động hóa), hoặc thậm chí các mô hình siêu khu công nghiệp – đô thị – dịch vụ.
Những mô hình này không chỉ giúp tăng năng lực cạnh tranh mà còn tạo ra lợi thế lâu dài để thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) nhờ vị thế địa phương được nâng tầm. Song song đó, đầu tư đồng bộ vào hạ tầng giao thông như cảng biển, sân bay, cao tốc sẽ giúp doanh nghiệp giảm chi phí logistics và gia tăng khả năng cạnh tranh trên thị trường.
Ngoài ra, việc mở rộng thị trường lao động sau khi sáp nhập cũng là lợi thế lớn. Lực lượng lao động địa phương được tăng cường về chiều rộng và chất lượng, từ lao động phổ thông đến kỹ thuật cao, tạo sân chơi thuận lợi cho doanh nghiệp, nhất là các đơn vị thuộc lĩnh vực công nghệ cao, trong mở rộng sản xuất.
Đây không chỉ thu hút vốn FDI mà còn khuyến khích các doanh nghiệp Việt Nam tận dụng quy hoạch và hạ tầng tối ưu để nâng cao công suất và năng lực cạnh tranh.
Biến động giá thuê đất công nghiệp và các thách thức cần lưu ý
Mặc dù triển vọng tích cực, ông Đoàn Duy Hưng cũng cảnh báo rằng giá thuê nhà kho xây sẵn và đất công nghiệp có thể chịu ảnh hưởng khác nhau tùy từng khu vực sau sáp nhập. Tại các trung tâm hành chính thuộc tỉnh mới, giá có thể tăng mạnh do nhu cầu thuê tăng cao khi hạ tầng được phát triển đồng bộ và quy hoạch bài bản.
Ngược lại, những vùng xa khu trung tâm có thể duy trì giá ổn định hoặc chỉ tăng nhẹ nhằm hấp dẫn doanh nghiệp dịch chuyển sản xuất về vùng ven. Một số khu công nghiệp có thể buộc phải điều chỉnh giá thuê nhà kho xây sẵn để đảm bảo cân bằng trong thu hút nhà đầu tư.
Bên cạnh đó, quá trình sáp nhập cũng mang theo một số thách thức. Thứ nhất, việc điều chỉnh hành chính và thay đổi các chính sách có thể làm chậm tiến độ cấp phép đầu tư dự án mới. Thứ hai, sự đồng nhất chính sách thu hút đầu tư giữa các tỉnh trước đây cần thêm thời gian để thống nhất. Thứ ba, những tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư trong giai đoạn đầu của quá trình sáp nhập, do sự chưa rõ ràng của chính sách mới, cũng là điều cần lưu ý.
Tổng kết
Giá thuê nhà kho xây sẵn tại các tỉnh phía Nam hiện đang có xu hướng tăng nhẹ và ổn định, với động lực chủ yếu đến từ nhu cầu nội địa bền vững. Các chính sách kích cầu của Chính phủ và kế hoạch sáp nhập tỉnh thành trong tương lai gần hứa hẹn sẽ tiếp tục thúc đẩy bất động sản công nghiệp, tạo ra thêm nhiều cơ hội cho nhà đầu tư và phát triển bền vững thị trường kho xưởng phía Nam.
Dù còn tồn tại một số khó khăn, sự linh hoạt của doanh nghiệp và sự chủ động trong chính sách vẫn mang lại kỳ vọng giữ vững đà tăng trưởng cho phân khúc nhà kho xây sẵn. Batdongsankhucongnghiep.vn sẽ tiếp tục theo dõi và cập nhật những thông tin mới nhất về nguồn cung và biến động thị trường để hỗ trợ quý khách hàng có cái nhìn toàn diện, từ đó đưa ra quyết định đầu tư chính xác.
—