Bất động sản công nghiệp: Bốn xu hướng phát triển định hình tương lai thị trường
Ngành bất động sản công nghiệp tại Việt Nam đang trong giai đoạn chuyển đổi mạnh mẽ, không chỉ nhờ nguồn vốn FDI tiếp tục chảy vào mà còn bởi sự xuất hiện của các xu hướng phát triển mới, góp phần tái định hình toàn cảnh các khu công nghiệp trên cả nước.
Trong bối cảnh toàn cầu hóa và các yêu cầu khắt khe hơn về phát triển bền vững, việc cập nhật và thích ứng với những xu hướng này trở thành chìa khóa giữ vững sức cạnh tranh cũng như thu hút dòng vốn FDI chất lượng cao. Chứng khoán Rồng Việt (VDSC) dự báo, sau giai đoạn rủi ro ngắn hạn do thuế quan, giá trị FDI lĩnh vực sản xuất có thể phục hồi từ năm 2026, nhờ vào những chính sách thương mại rõ ràng, vị thế địa lý thuận lợi cùng các hiệp định thương mại Việt Nam ký kết.
Điểm qua những xu hướng đáng chú ý mà nhà đầu tư và doanh nghiệp trong lĩnh vực bất động sản công nghiệp cần lưu ý trong thời gian tới.
Phát triển khu công nghiệp trong các Khu Thương mại Tự do (FTZ)
Một trong những xu hướng tiên phong và đầy triển vọng là sự thành lập và mở rộng các Khu Thương mại Tự do (Free Trade Zones – FTZ) tích hợp khu công nghiệp. FTZ được thiết kế như những vùng kinh tế đặc biệt với nhiệm vụ trọng tâm là thúc đẩy xuất nhập khẩu, logistics, sản xuất công nghệ cao và hấp dẫn đầu tư FDI cả nội địa lẫn quốc tế.
Các FTZ nổi bật với nhiều ưu thế cạnh tranh đáng kể:
- Ưu đãi đặc biệt: Các nhà đầu tư hoạt động trong FTZ thường được hưởng các ưu đãi riêng về chính sách, tạo nên môi trường kinh doanh thuận lợi hơn so với các khu vực khác.
- Thử nghiệm cơ chế mới: FTZ là nơi lý tưởng để triển khai các cơ chế thử nghiệm (sandbox), đặc biệt liên quan đến phát triển bền vững, công nghệ số và trí tuệ nhân tạo.
- Tăng cường chủ động chính sách: Hội đồng Nhân dân và Ủy ban Nhân dân tại các FTZ được Quốc hội trao quyền chủ động trong thực thi các chính sách theo nghị quyết riêng biệt.
Đáng chú ý, năm 2025, Quốc hội đã thông qua nghị quyết quan trọng nhằm phát triển FTZ tại các tỉnh trọng điểm về khu công nghiệp và logistics như Hải Phòng và Đà Nẵng; dự kiến sẽ tiếp tục mở rộng sang Đồng Nai trong tương lai gần. Các khu vực này dự kiến sẽ trở thành điểm đến hấp dẫn đối với các doanh nghiệp FDI, đặc biệt là các tập đoàn đa quốc gia, tận dụng lợi thế để cạnh tranh toàn cầu. Đầu tư vào các khu công nghiệp nằm trong FTZ là bước đi chiến lược mang tính quyết định trong thị trường bất động sản công nghiệp.
Xu hướng tăng cường thu hút công nghệ cao
Việt Nam đang ghi nhận sự chuyển dịch từ thu hút các doanh nghiệp sản xuất gia công truyền thống như da giày, dệt may, máy móc sang ưu tiên thu hút FDI chất lượng cao, tập trung vào công nghệ hiện đại. Chính phủ đang tập trung phát triển mô hình kinh tế bền vững hơn, giảm thiểu tác động môi trường và thúc đẩy nền công nghiệp dựa trên công nghệ tiên tiến.
Một số chính sách hỗ trợ nổi bật bao gồm:
- Nghị định 182/2024/NĐ-CP: Quy định về việc thành lập, quản lý và sử dụng Quỹ Hỗ trợ đầu tư (ISF) nhằm hỗ trợ các doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực công nghệ cao.
- Luật Công nghiệp Công nghệ số: Được Quốc hội thông qua tháng 6/2025, luật này đề ra các định hướng và chính sách hỗ trợ phát triển công nghiệp số – một trụ cột quan trọng của bất động sản công nghiệp thời gian tới.
Theo đó, các khu công nghiệp tọa lạc tại các trung tâm phát triển công nghiệp số hoặc trong FTZ sẽ nhận được sự quan tâm đặc biệt từ các doanh nghiệp công nghệ số chuyên về phần cứng, phần mềm, nội dung số cùng hệ sinh thái liên quan. Những khách hàng này thường ưu tiên vị trí gần các đô thị lớn để thuận tiện tiếp cận nguồn nhân lực chất lượng cao, hưởng ưu đãi chính sách và hạ tầng đồng bộ, ổn định về điện năng. Đây là bước tiến lớn vững chắc của các khu công nghiệp công nghệ cao tại Việt Nam.
Di dời nhà máy khỏi các khu đô thị lớn
Ban đầu, nhiều khu công nghiệp tại Việt Nam được xây dựng gần các đô thị lớn nhằm tận dụng tiện ích về giao thông và lực lượng lao động, như KCN Biên Hòa 01 (có diện tích 340ha, khu công nghiệp đầu tiên của Việt Nam thành lập năm 1961) hay KCN Tân Thuận (TP.HCM, thành lập năm 1991).
Tuy nhiên, trong dài hạn, xu hướng dịch chuyển nhà máy ra khỏi trung tâm các đô thị lớn trở nên rõ ràng hơn. Lý do cơ bản là:
- Không phù hợp quy hoạch hiện hành: Một số khu công nghiệp đã hết hạn thuê đất 50 năm và không còn phù hợp với quy hoạch phát triển đô thị tại các thành phố.
- Hướng đến công nghệ cao, giảm ô nhiễm: Các đô thị lớn ưu tiên phát triển công nghệ hiện đại, ít gây ô nhiễm; việc di dời các nhà máy có nguy cơ ô nhiễm sang vùng lân cận giúp đáp ứng tiêu chuẩn mới và phát triển bền vững.
Xu hướng này mở ra cơ hội phát triển cho phân khúc bất động sản công nghiệp vệ tinh tại các vùng ven hoặc tỉnh lân cận đô thị lớn. Đây là những khu vực cung cấp không gian và cơ sở hạ tầng phù hợp để doanh nghiệp mở rộng hoặc chuyển đổi cơ sở sản xuất, đặc biệt là các kho xưởng cho thuê hiện đại.
Hướng tới giảm phát thải carbon tại các khu công nghiệp
Vấn đề biến đổi khí hậu và phát triển bền vững ngày càng trở thành yếu tố bắt buộc trong thương mại quốc tế. Thị trường xuất khẩu lớn như Liên minh Châu Âu, chiếm khoảng 12% giá trị xuất khẩu của Việt Nam, sẽ triển khai cơ chế Điều chỉnh Biên giới Carbon (CBAM) từ năm 2026.
CBAM yêu cầu nhà nhập khẩu phải mua tín chỉ carbon tương ứng với lượng phát thải (chủ yếu ở phạm vi 01 và 02) của sản phẩm nhập khẩu, điều này có thể ảnh hưởng đến lợi thế chi phí của các nhà sản xuất tại châu Á nếu không có biện pháp giảm phát thải thích hợp.
Trước tình hình này, các doanh nghiệp FDI đang tích cực đẩy mạnh giảm phát thải carbon trong các khu vực sản xuất của mình. Đây cũng là cơ hội để các nhà phát triển khu công nghiệp nâng cao cạnh tranh lâu dài bằng cách cung cấp giải pháp hỗ trợ giảm phát thải cho khách hàng, gồm:
- Công nghệ xử lý và tuần hoàn nước thải: Đầu tư vào hệ thống xử lý nước thải tiên tiến và tái sử dụng nhằm giảm tác động môi trường.
- Cung cấp năng lượng tái tạo: Lắp đặt tấm pin năng lượng mặt trời trên mái nhà cho các kho xưởng cho thuê, giúp khách hàng giảm lượng phát thải carbon.
Việc đầu tư vào các giải pháp giảm phát thải carbon không chỉ giúp khu công nghiệp thu hút khách hàng quy mô lớn, đặc biệt là các doanh nghiệp đa quốc gia có yêu cầu cao về ESG (Môi trường, Xã hội, Quản trị), mà còn đóng góp quan trọng vào sự phát triển bền vững của toàn ngành bất động sản công nghiệp Việt Nam.
Tổng kết lại, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam đang đứng trước nhiều cơ hội cũng như thách thức mới. Việc am hiểu và tận dụng hiệu quả bốn xu hướng phát triển – từ FTZ, phát triển công nghệ cao, di dời nhà máy đến giảm phát thải carbon – sẽ là yếu tố mấu chốt quyết định thành công của các nhà đầu tư và phát triển dự án trong tương lai.
Để đạt hiệu quả tối ưu và thúc đẩy sự phát triển bền vững, doanh nghiệp cần theo dõi sát sao tiến trình thay đổi này, đồng thời xây dựng chiến lược đầu tư FDI phù hợp, đặc biệt trong việc lựa chọn vị trí và thiết kế kho xưởng cho thuê đáp ứng xu hướng phát triển mới.
Cho thuê kho xưởng tại TP. Huế – Hiện trạng nhu cầu tìm kiếm
Khu công nghiệp nào đang hoạt động tại TP. Huế?
Dịch vụ môi giới nhà xưởng tại TP. Huế
