Luật về nhà đất mới nhất có hiệu lực từ ngày 01/8/2024
Từ ngày 01/8/2024, nhiều chính sách quan trọng về lĩnh vực nhà đất sẽ chính thức có hiệu lực trên phạm vi toàn quốc. Trong đó, đáng chú ý là việc áp dụng ba bộ luật mới về bất động sản, tiến hành kiểm kê đất đai toàn quốc năm 2024, cùng một số quy định liên quan đến giao dịch bất động sản.
Các chính sách ngành nhà đất bắt đầu áp dụng từ 01/8/2024
1. Ba luật bất động sản chính thức có hiệu lực từ 01/8/2024
- Quốc hội đã thông qua Luật Sửa đổi, bổ sung một số điều liên quan đến Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023, và Luật Các tổ chức tín dụng 2024.
- Trong đó, ba luật tác động trực tiếp đến lĩnh vực bất động sản gồm: Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản 2023, đồng loạt có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024.
2. Triển khai kiểm kê đất đai trên toàn quốc bắt đầu từ 01/8/2024
- Ngày 23/7/2024, Thủ tướng Chính phủ ban hành Chỉ thị số 22/CT-TTg về tổ chức kiểm kê đất đai năm 2024.
- Theo chỉ thị, hoạt động kiểm kê được tiến hành tại từng đơn vị hành chính với nội dung chính bao gồm:
(i) Xác định diện tích các loại đất theo quy định tại Điều 9, cùng đối tượng quản lý và sử dụng đất theo Điều 6, 7 của Luật Đất đai 2024;
(ii) Đánh giá công tác quản lý, sử dụng đất tại các khu vực sân golf, cảng hàng không, sân bay, vùng bị sạt lở, bồi đắp, đất xuất phát từ nông, lâm trường, cùng một số chuyên đề khác.
Mục đích của việc kiểm kê là đánh giá thực trạng sử dụng và quản lý đất đai, phân tích biến động trong 5 năm qua; kiểm soát việc thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; đánh giá mức độ tuân thủ pháp luật của tổ chức, cá nhân; từ đó làm rõ nguyên nhân các tồn tại, hạn chế và đề xuất giải pháp tối ưu hiệu quả quản lý đất đai.
3. Bắt buộc ghi đúng giá giao dịch thực tế trong hợp đồng mua bán bất động sản
- Điều 47 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định rõ tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải ghi chính xác giá trị giao dịch thực tế trong các hợp đồng mua bán, đồng thời chịu trách nhiệm nếu khai báo sai lệch.
- Quy định này chính thức có hiệu lực kể từ ngày 01/8/2024.
- Đây là điểm mới bổ sung trong Luật Kinh doanh bất động sản 2023, bởi trước đây Luật năm 2014 chưa có quy định này. Tuy nhiên, để phục vụ công tác thuế, các bên đã phải kê khai đúng giá giao dịch trong hợp đồng. Thực tế, đã có nhiều trường hợp bị cơ quan chức năng xử lý do kê khai giá thấp nhằm trốn thuế.
4. Quy định về hình thức thanh toán trong một số giao dịch mua bán nhà đất
- Theo Điều 48 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, chủ đầu tư dự án, doanh nghiệp kinh doanh và cung cấp dịch vụ bất động sản phải nhận thanh toán từ khách hàng thông qua tài khoản tại các tổ chức tín dụng trong nước hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài hợp pháp tại Việt Nam.
- Nghĩa là, hình thức chuyển khoản qua ngân hàng bắt buộc áp dụng cho các giao dịch mua bán nhà đất tại các dự án do chủ đầu tư hoặc doanh nghiệp bất động sản thực hiện.
- Ngược lại, các giao dịch mua bán do cá nhân kinh doanh nhỏ lẻ, bán nhà ở không nhằm mục đích thương mại, cho thuê hoặc thuê mua nhà ở giữa các cá nhân không bắt buộc phải thanh toán qua chuyển khoản ngân hàng.
5. Bãi bỏ khung giá đất, thay thế bằng bảng giá đất được xây dựng hàng năm theo giá thị trường
- Luật Đất đai 2024 chính thức loại bỏ quy định khung giá đất được quy định tại Luật Đất đai 2013.
- Theo khoản 3 Điều 159 Luật Đất đai 2024 và Điều 11 Nghị định 71/2024/NĐ-CP, bảng giá đất sẽ được thiết lập hàng năm, phản ánh sát giá thị trường.
6. Cách xác định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng đất theo bảng giá đất
- Điều 247 Luật Đất đai 2024 sửa đổi khoản 1 Điều 14 Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 (đã sửa đổi nhiều lần) quy định:
“Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản dựa trên giá chuyển nhượng thực tế; riêng đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất, thu nhập chịu thuế tính theo giá đất ghi trong bảng giá đất.”
- Trước đây, theo Luật Thuế thu nhập cá nhân 2007 và các Thông tư hướng dẫn, thu nhập chịu thuế từ mua bán đất được tính theo giá ghi trên hợp đồng chuyển nhượng lúc giao dịch. Nếu hợp đồng không ghi hoặc ghi thấp hơn bảng giá đất, thì sẽ tính theo bảng giá đất tại thời điểm đó.
7. Môi giới bất động sản không được hành nghề tự do
- Khoản 2 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 nêu rõ, cá nhân hành nghề môi giới bất động sản cần đáp ứng các điều kiện:
• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Làm việc trong các doanh nghiệp cung cấp dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc doanh nghiệp chuyên về môi giới bất động sản.
- Do vậy, từ ngày 01/8/2024, việc hành nghề môi giới bất động sản dưới hình thức tự do sẽ không được phép.
Trên đây là một số điểm mới quan trọng trong luật nhà đất sẽ chính thức được áp dụng từ ngày 01/8/2024.
Cho thuê đất tại Khu Công Nghiệp TP. Huế – Khu công nghiệp nào có giá thuê cạnh tranh?
Cho thuê kho xưởng tại TP. Huế – Thực trạng nguồn cung và nhu cầu?
Mua bán nhà xưởng tại TP. Huế – Những lưu ý quan trọng và đối tác chuyên nghiệp?
